Какие финансовые и правовые механизмы помогут сделать арендное жилье доступным
Первое муниципальное арендное жилье в Беларуси было введено в эксплуатацию в 2012 году. На рынке недвижимости появилось 10,7 тыс. м2 арендного жилья, или 190 квартир. Капля в море на фоне реально сформировавшегося на тот момент спроса. Однако важен был сам прецедент. За прошедшие годы эти цифры выросли на порядок, но проблемой все еще остается низкий уровень доступности арендного жилья для граждан. Каковы перспективы развития в республике этого сектора рынка недвижимости?
Какое жилье у немца
Снимать жилье нашему соотечественнику не в диковинку — кто из нас по молодости не жил на съемной квартире? Но признаемся: арендуемое жилье всегда воспринималось как неполноценный, временный вариант. Набраться терпения и перебиться, пока не появится возможность обзавестись собственной недвижимостью.
Похоже, пришло время пересматривать эти представления. Значительная часть европейцев постоянно проживает именно в арендуемом жилье и воспринимает это как норму. Так, например, в Швейцарии в 2013 году доля проживающих в съемном жилье превысила долю тех, кто живет в собственных домах, и составила 56 % всего населения. Германия — страна нанимателей, почти каждый второй немец снимает жилье. В крупнейших городах, таких как Берлин, Мюнхен, Гамбург и Кельн, доля нанимателей составляет от 75 до 85 % жителей.
К странам с высокой долей арендного жилья в структуре жилищного фонда относятся Австрия, Германия, Дания, Франция, Швеция, Нидерланды, Чехия.
В общем-то в мире не найти ни одной страны, где все граждане стопроцентно обладали бы жильем исключительно на правах собственности. Напротив, во многих случаях национальная жилищная программа начиналась именно с формирования сектора жилья, предоставляемого в коммерческий или некоммерческий наем.
Причем зарубежный опыт свидетельствует, что самый эффективный рынок жилья складывается тогда, когда он состоит из трех компонентов: арендный сектор не менее 30 %, государственное или муниципальное жилье — порядка 8–10 %, остальное — в частном владении и пользовании.
В Европе строительство арендного жилья активно стимулируется за счет недорогих кредитных ресурсов и преференций, которые предоставляются застройщикам. И общая тенденция здесь — увеличение доли частных инвесторов в строительстве арендного жилищного фонда.
На чьей стороне европейские законы
Практически во всех странах отношения по поводу найма (аренды) жилого помещения является предметом детального законодательного регулирования. Можно обнаружить различия в приоритетах: в одних странах закон ориентирован на защиту интересов арендаторов, в других — законодательство более лояльно к арендодателям.
Во втором случае некоторые европейские нормы звучат для нашего уха довольно жестко. Так, для обеспечения интересов арендодателей законодательством отдельных стран предусмотрены такие защитные меры: возможность требования от арендатора гарантийного депозита или другого обеспечения; возможность требования от арендатора внесения задатка в сумме месячной арендной платы или одного периодического платежа; возможность периодического повышения арендной платы в целях защиты получаемых средств от обесценивания; отсутствие обязательства по пролонгации арендного договора при окончании его срока; право на досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при условии предварительного уведомления нанимателя.
В ожидании инвестора
В Беларуси процесс формирования фонда жилых помещений коммерческого использования госжилфонда запустил Указ Главы государства от 08.11.2011 № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда». Уже в 2012 году было введено в эксплуатацию 190 арендных квартир.
В последующие годы нормативная база предмета активно развивалась. Тема арендного жилья постоянно присутствовала в программных правительственных документах и в производственной повестке дня отечественного стройкомплекса.
Уже за 2013–2015 годы в стране было введено 454,7 тыс. м2 арендного жилья государственного жилищного фонда. Лидировала по объемам, по понятным причинам, столица. В Минске проживает пятая часть населения страны — около 2 млн человек. Именно здесь за 3 года было введено 130,7 тыс. м2 арендного жилья (29 % от общего объема по республике).
Планами 2016 года предусмотрен прирост арендного жилищного фонда в Беларуси на 127,2 тыс. м2. Причем Минск на этот раз берет паузу — в текущем году ввод арендного жилья в мегаполисе не планируется. На сайтах столичных райисполкомов, где, собственно, и следует черпать информацию о предлагаемых внаем квартирах госжилфонда, посетители обнаруживают сегодня сообщение: «В настоящее время квартир коммерческого использования государственного жилищного фонда у администрации района не имеется».
Очевидно, что спрос на арендное жилье госжилфонда в стране не удовлетворяется.
— Развитию фонда наемного жилья в Республике Беларусь препятствует ряд проблем, — отмечает зам. начальника Управления жилищной политики Минстройархитектуры Владимир ДОРОПИЕВИЧ. — Государственный фонд коммерческого использования для сдачи внаем прирастает медленно, динамика объемов его строительства снижается вследствие недостатка бюджетных средств. А частные инвесторы не считают для себя привлекательным рынок строительства наемного жилья, вследствие длительных сроков окупаемости подобных проектов, которые могут доходить до 20 лет.
В принятой в апреле 2016 года Государственной программе «Строительство жилья на 2016–2020 годы» главный акцент делается на переход от бюджетного финансирования жилищного строительства к альтернативным инвестиционным источникам. В частности, строительство жилых помещений для продажи и сдачи внаем могут осуществлять зарегистрированные в республике организации независимо от формы собственности за счет собственных, заемных и привлеченных средств.
Кому идти в жилищный суд
Стимулы для застройщиков нужно искать в рамках государственно-частного партнерства, считает зав. отделом разработки и совершенствования жилищной политики ГП «Институт жилища — НИПТИС им. Атаева С. С.» Марина ЕРЕМЕНКО. Роль государства может состоять при этом в отведении специальных земельных участков, которые могут выделяться целевым инвесторам без аукционов на безвозмездной основе.
— Важно четко проработать правовое поле отношений собственников и нанимателей жилых помещений, — отмечает эксперт. — Наниматели, в свою очередь, должны быть хорошо проинформированы об особенностях данных взаимоотношений.
Дать толчок развитию арендного рынка могли бы некоммерческие ассоциации собственников жилья, сдаваемого в аренду. Такие союзы очень развиты за рубежом, и их назначение состоит в организации диалога с муниципальными властями.
— Заслуживает внимания и может быть применима в Республике Беларусь идея создания специального жилищного суда, то есть суда, который занимается только рассмотрением споров между собственниками и нанимателями жилья по вопросам неплатежей, возврата залога, нарушений частной жизни квартиросъемщика, перенаселенности, незаконного изъятия вещей квартиросъемщика, дискриминации квартиросъемщика со стороны домовладельца, проблем с шумными соседями, качеством услуг и так далее, — подчеркивает Марина Еременко.
Правовой целиной в определенном смысле является социальная защита нанимателей арендного жилья. О чем, в сущности, речь? Для граждан, приобретающих жилье в собственность, в Республике Беларусь разработана широко разветвленная система господдержки — выдача льготных кредитов, субсидий, налоговые вычеты, ограничение прибыли застройщиков при долевом строительстве жилья и т. д. Для нанимателей арендного жилья с невысокой платежеспособностью (кто не имеет возможности платить арендную плату временно либо в длительной перспективе) механизмы социальной помощи отсутствуют.
Между тем, из зарубежного опыта стоит извлечь — в структуре арендного жилищного фонда всегда выделяются сегменты рыночной (коммерческой) и некоммерческой аренды. Доля населения, проживающего в жилом помещении с льготной арендной платой или занимающего жилое помещение бесплатно, составляет не менее 20 % во всех странах — членах ЕС. Некоммерческий арендный жилищный фонд в структуре арендного жилья преобладает в Великобритании (65 % от всего арендного фонда), в Нидерландах (75 %), Дании (51 %), Австрии (59 %), Финляндии (53 %), Франции (44 %), Швеции (46 %).
В Беларуси доходные дома существовали с 1870-х годов. В их строительство охотно вкладывали свои капиталы состоятельные горожане.
Как и сегодня, стоимость квартир напрямую зависела от месторасположения дома, этажа, метража и состояния самой квартиры. На верхних этажах жилье стоило дешевле.
Особенно плотно была застроена торговая часть города (район Немиги). Здесь встречались здания, имевшие до 200 квартир.
В центре за одну комнату в 1897 году надо было платить не менее 125 рублей в год. На окраинах квартирная плата за комнату снижалась до 70 рублей.
После 1917 года весь жилой фон был национализирован, а сделки с недвижимостью запрещены.
В 50-е годы XX века постепенно начинает возвращаться понятие найма. Жилье оставалось в собственности государства, но если в квартире проживала одинокая пенсионерка, она могла взять к себе квартирантов.
Игорь ФИЛИПЕНКО